家賃はどうやって決まるのか

みなさんは家賃がどうやって決まるかご存じでしょうか?家賃相場に合わせていると考えている方はおおむね正解ですが、もう一歩踏み込んで考えてみましょう。家賃相場はどうやって決まるのか、これを考えてみましょう。一つのアパートのストーリーを追いかけるとどのように家賃が推移していくのか見えてきます。

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新築物件の家賃

アパートを建てる場合、大家さんはその基本的に投資や節税対策がほとんどです。そしてアパートを建てる際にかかる費用はローンを組み、借金する方が多いですね。となると、ここに登場するのはローンを組む銀行とアパートを建てるための建設会社や不動産会社が登場します。

切り口その1 銀行

銀行の方は借金がきちんと返される保証があるのか判断するため、アパートの収益予想を元に判断します。収益予想の元になるのは設定された家賃ですね。毎月赤字になる予定のアパートを建てるのにお金を貸してくれる銀行はそうそういないでしょう。ここで家賃設定の基準となるのは借金が返済可能な家賃設定になっているかどうかということです。

経済に明るい方はお気づきでしょうが、都内など土地代が高くて借入額が高くなればなるほど、収益の見込み額が高くないと黒字になりませんよね。だから東京の物件は家賃がかなり高くなっている原因になっています。

 

切り口その2 建設会社・不動産会社

アパートを建てるきっかけはいくつかありますが、大きく分けると2つに分かれます。ひとつは土地を持っているオーナーが建設会社等からアプローチを受けて、「アパートを建ててみようかな」とその気になる場合です。もう一つは「不労所得の為に不動産投資をしたい」という方が自ら建設会社等へアプローチする場合です。

いずれにせよ建設会社や不動産会社が関わってきますので、ここで家賃設定がされます。建設会社も不動産会社もローンについて熟知していますので、ローンが通り、家賃収入が見込める価格帯と建てる地域の家賃相場から黒字になるか検討していきます。

例えば最寄り駅まで車で30分かかるようなのどかな田園地帯で高級マンション建てても借りる人がいなければ仕方ないですよね。こういった地域の需要に合わせて建物を決めて、そこでかかる費用と月々の返済額から最低家賃が算出されます。それに合わせていずれ来る外壁の塗装などの修繕費用の積み立てやら様々なものを組み合わせて、いくらなら借りてもらえるかという市場との兼ね合いから家賃を設定します。

また家賃というのは建物の価値が時間経過で下がることに合わせて下がることがほとんどです。そのため、将来下がる家賃の幅も踏まえて設定されるため、最初は少し高めに設定されることが多いです。新築物件が高い理由がわかりましたか?

新築から先の家賃設定

新築の物件から数年が経ち、最初の入居者が退去することになりました。そこからまた入居者の募集を行います。その時の家賃設定は新築価格のままか家賃相場に合わせて少し下げる形になります。これは場所によっても異なります。駅が近いなどの入居希望者が多くいる物件であれば少々高くても入居希望者がいるため、大家さんは強気にそのままの価格でいく方もいらっしゃるでしょう。また、家賃設定は大家さんの意向もありますが、管理会社の意図もあります。大家さんが値段を下げたくなくても、近隣のアパートと競争する際に、価格帯が高いと勝負に負けてしまうため、値段を下げて募集しましょうと大家さんに勧めることもあります。

見えない家賃値下げ分

大家さんは強気にいきたいけど、募集する管理会社は下げた方がいいと考える場合の折衷案として、募集は大家さんの言い値で行い、金額交渉があった場合には〇〇円までは値下げOKと予め決めておくことがあります。もし募集の金額で交渉が入らなければ大家さんにとっては高い金額で入ってもらえるので満足ですよね。

物件を見て回っている際に、営業担当に家賃交渉して下がりそうですか?と問いかけをしてみて、

「たぶん大丈夫だと思います」

と可能性が高い返答があればもしかすると、事前に可能な値下げ幅が決まっているかもしれません。ですから、最初からの値段で入居するのではなく、ダメ元でも交渉してみて欲しいですね。

入居中の家賃交渉

例えば新築から住み続けて早10年といった場合、空室の家賃設定が当初より下がっていることはよくあります。基本的に一度契約するとその家賃で更新していくため、徐々に相場から乖離していきます。なので、長く住んでいる方は家賃交渉をしてみると、案外家賃が下がることがあります。

「ネットの募集で家賃〇〇円ってなっているけど、うちはそれよりもずいぶん高い」と言えば大家さんも承諾してくれるケースが多いですね。長く住んでくれている入居者は大家さんにとってもありがたい存在ですから、少しのお願いは快く聞いてくれることがあります。ぜひ長く住んでいる方は自分のアパートの募集金額を検索してみてください。

 

 

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